השגה על שומת רמ״י – בדיקת שומות, שומה נגדית והליכי השגה

קיבלתם שומה מרשות מקרקעי ישראל (רמ״י) במסגרת עסקה, הסדרת זכויות או דרישת תשלום הקשורה לקרקע? לפני שמקבלים את מסקנות השומה, חשוב להבין כיצד נקבע שווי הקרקע, אילו זכויות והנחות נבחנו והאם הנתונים ששימשו להערכה תואמים את מאפייני הנכס.

שומת רמ״י אינה בהכרח סופית מבחינה שמאית. במקרים המתאימים ניתן לבקש תיקון טעות, להגיש השגה שמאית המבוססת על שומה מטעם בעל הזכויות או לפנות במסלול אחר בהתאם למהות המחלוקת.

עם זאת, עצם העובדה שסכום השומה או דרישת התשלום גבוה מהצפוי אינה מעידה בהכרח שנפלה טעות. בדיקה שמאית מקצועית נועדה לבחון אם קיים בסיס ענייני למחלוקת ומהן האפשרויות העומדות בפני בעל הזכויות.

משרד עומר לוי – שמאות מקרקעין מעניק שירותי בדיקת שומות רמ״י, הכנת שומות נגדיות וליווי שמאי בהליכי השגה, בהתאם לנסיבות המקרה ולמסלול הרלוונטי.

מהי שומת רמ״י ומתי נדרשת שמאות מקרקעין?

רשות מקרקעי ישראל היא הגוף המנהל את מקרקעי ישראל בהתאם לסמכויותיו. במסגרת פעילותה נדרשת הרשות, במקרים שונים, לקבוע את שווי הזכויות בקרקע לצורך ביצוע עסקאות, הסדרת זכויות או חישוב תשלומים.

שומת רמ״י היא הערכה מקצועית של שווי מקרקעין או זכויות במקרקעין, שנערכת לצורך מוגדר. היא עשויה לשמש בסיס לחישוב סכומים שבעל זכויות או גורם המתקשר עם הרשות נדרש לשלם.

חשוב להבחין בין שלושה מושגים:

• שומת מקרקעין: המסמך השמאי הקובע את שווי הזכויות בהתאם למטרת ההערכה, למועד הקובע ולהנחות השומה.
• מפרט כספי או דרישת תשלום: המסמך המפרט את התשלום הנדרש במסגרת העסקה או הפעולה מול רמ״י.
• שומה נגדית או שומת השגה: הערכה שמאית מטעם בעל הזכויות, שמטרתה לבחון את השווי שנקבע ולהציג עמדה מקצועית חלופית.

לא בכל מקרה שבו מתקבלת דרישת תשלום מרמ״י קיימת מחלוקת שמאית. לעיתים השאלה נוגעת לעצם החיוב, לאופן יישום החלטות הרשות או לתנאים חוזיים, ולא לשווי הקרקע עצמו.

באילו עסקאות וחיובים עשויה להיערך שומת רמ״י?

שומות רמ״י עשויות לשמש, בין היתר, בהליכים הנוגעים להקניית בעלות או זכויות, לתוספת בנייה, לשינוי ייעוד או ניצול הקרקע, לפיצול מגרש ולחישוב דמי שימוש. דוגמאות לפעולות המחייבות שומה מפורטות במידע הרשמי של אגף שמאות מקרקעין ברמ״י.

במקרים המתאימים עשויה להידרש שמאות גם בקשר לדמי היתר, דמי רכישה או תשלומים אחרים הנגזרים משווי הזכויות בקרקע.

לדוגמה, חוכר המבקש לנצל זכויות בנייה נוספות במגרש עשוי להידרש להסדרת זכויותיו מול רמ״י ולתשלום בהתאם להוראות החלות על העסקה. אם התשלום מתבסס על הערכת שווי של זכויות הקרקע, הנחות השומה ונתוני השוק עשויים להשפיע על השווי שנקבע.

עם זאת, לא כל פעולה מול רמ״י מחייבת שומה פרטנית, ולא כל חיוב מחושב באותה שיטה. אופן החישוב תלוי בסוג העסקה, בזכויות הקיימות, בהסכם החכירה ובהחלטות ובנהלים הרלוונטיים.

מה בודקים בשומת רמ״י?

בדיקת שומת רמ״י אינה מסתכמת בהשוואת סכום השומה למחיר של נכס דומה בסביבה. מדובר בבחינה של מכלול הנתונים וההנחות שעליהם מבוססת הערכת השווי.

שני מגרשים בעלי שטח דומה ובאותו יישוב עשויים להיות בעלי שווי שונה משמעותית בשל הבדלים בזכויות, בנגישות, במצב התכנוני, במאפיינים הפיזיים או בפוטנציאל הניצול שלהם.

1. הזכויות המוערכות ומטרת השומה

אחת השאלות הראשונות היא מה בדיוק התבקש השמאי להעריך.

האם מדובר בשווי זכויות הבעלות בקרקע? בשווי זכויות חכירה? בזכויות בנייה מסוימות? או בהערכת שווי לצורך פעולה מוגדרת בהתאם להחלטות רמ״י?

יש להבחין בין הזכויות המוחזקות בפועל לבין הזכויות שהשומה נדרשה להעריך בהתאם להזמנת השומה ולהסדר החל.

לשם כך עשויה להידרש בחינה של הסכם החכירה, מסמכי הזכויות, מטרת העסקה, הזמנת השומה והחלופות שנקבעו בה.

מחלוקת בשווי הזכויות המוערכות היא עניין שמאי, אך מחלוקת בשאלה אילו זכויות קיימות מבחינה משפטית או מהו ההסדר החל עשויה להצריך בירור משפטי נפרד.

2. המצב התכנוני וזכויות הבנייה

המצב התכנוני הוא אחד הגורמים המרכזיים המשפיעים על שווי מקרקעין.

בדיקה מקצועית עשויה להתייחס לתוכניות החלות על הקרקע, לייעוד המותר, להיקף זכויות הבנייה, לשימושים המותרים, למגבלות הבנייה ולאפשרות המעשית לנצל את הזכויות.

במקרים הרלוונטיים נבדקים גם היבטים של פוטנציאל תכנוני, בהתאם למטרת השומה ולהנחות שנקבעו בה.

לדוגמה, זכויות בנייה המותרות מבחינה תכנונית אינן בהכרח ניתנות למימוש מיידי וללא מגבלות. לעיתים קיימים תנאים תכנוניים, צורך בהסדרת גישה, מגבלות פיזיות או דרישות נוספות המשפיעות על אפשרות הניצול.

המשמעות השמאית של מגבלות כאלה משתנה ממקרה למקרה, ואין להניח שכל מגבלה מחייבת הפחתה אוטומטית מהשווי.

3. נתוני ההשוואה ושיטת הערכת השווי

כאשר שומה מתבססת על גישת ההשוואה, השמאי בוחן עסקאות שבוצעו בנכסים רלוונטיים ומשתמש בהן כדי לאמוד את שווי הזכויות המוערכות.

אלא שעסקאות מקרקעין אינן זהות זו לזו. לצורך הסקת מסקנה אמינה יש לבחון את מידת ההתאמה של עסקאות ההשוואה לנכס הנישום.

בין היתר, עשויים להיבדק:

• מיקום הנכסים וסביבתם.
• מועד ביצוע העסקאות ביחס למועד הקובע בשומה.
• שטח הקרקע, צורתה ומאפייניה.
• השימושים וזכויות הבנייה הרלוונטיים.
• רמת הפיתוח, הנגישות והטופוגרפיה.
• הזכויות שנמכרו בעסקאות ההשוואה וההתאמות שנערכו בינן לבין הזכויות הנישומות.

כאשר אין די בעסקאות השוואה מתאימות, עשויות להידרש שיטות הערכה נוספות, בהתאם לסוג הנכס ולנסיבות השומה.

בדיקת שומת רמ״י עשויה לבחון אם נתוני ההשוואה שנבחרו מתאימים, אם ההתאמות שבוצעו מבוססות ואם המסקנה השמאית משקפת באופן סביר את המידע הקיים.

4. המאפיינים הפיזיים של הקרקע

לנתונים הפיזיים של הקרקע עשויה להיות השפעה על שוויה.

בין הגורמים שניתן לבחון נמצאים שטח המגרש, צורתו, שיפוע הקרקע, גישה, חזית, אפשרויות תכנון וניצול, מאפייני הסביבה ומגבלות פיזיות רלוונטיות.

לדוגמה, שני מגרשים בעלי שטח זהה עשויים להציע אפשרויות בנייה שונות בשל צורתם, הפרשי הגובה או הגישה אליהם.

עם זאת, חשוב להבחין בין מאפיין פיזי המשפיע על שווי השוק לבין מאפיין שאינו רלוונטי לחלופת השווי הספציפית שנדרשה בשומת רמ״י.

5. הנחות השומה והמועד הקובע

כל שומת מקרקעין נערכת למועד קובע ולמטרה מוגדרת.

המועד הקובע הוא התאריך שאליו מתייחסת הערכת השווי, והוא אינו בהכרח יום עריכת המסמך או יום קבלתו.

לכן, עסקאות מאוחרות למועד הקובע אינן מהוות בהכרח תחליף ישיר לנתונים שהיו רלוונטיים במועד ההערכה. השימוש בהן, ככל שמתאפשר, מחייב בחינה שמאית של נסיבותיהן ומשמעותן.

בנוסף, יש לבדוק את הנחות השומה, כגון הנחות בנוגע למצב הקרקע, לזכויות הנישומות, לפיתוח ולהיקף הניצול.

לעיתים פער בין שומות אינו נובע מטעות בחישוב, אלא מהבדל מהותי בהנחות שעליהן נשענת ההערכה.

6. פיתוח הקרקע ועלויות פיתוח

סוגיית הפיתוח מחייבת הבחנה מיוחדת בשומות רמ״י.

יש להבחין בין שווי הקרקע כולל פיתוח, שעליו ניתן להשיג במסגרת ההליך השמאי בהתאם להוראות החלות, לבין עלויות הפיתוח שהוכרו על ידי רמ״י ומפורטות בנספח השומה, אשר אינן נדונות באותו מסלול של השגה שמאית.

לכן, כאשר בעל זכויות טוען שהפיתוח הובא בחשבון באופן שגוי, חשוב לברר אם מדובר בטענה שמאית בנוגע לשווי הקרקע, או בטענה על סכום עלויות הפיתוח שהרשות הכירה בו.

הסיווג משפיע על המסלול שבו יש לברר את הטענה.

מתי כדאי לבדוק שומת רמ״י?

לא כל שומה גבוהה מצדיקה הכנת שומה נגדית. השאלה המרכזית היא אם ניתן להצביע על פער שמאי מבוסס או על נתונים המצדיקים בחינה נוספת.

בדיקה עשויה להיות רלוונטית כאשר עולה חשש לאחד או יותר מהמצבים הבאים:

• נתוני השטח, גבולות המגרש או מאפייניו אינם תואמים את מסמכי הנכס.
• קיימת אי־התאמה בין המצב התכנוני בשומה לבין תוכניות החלות על המקרקעין.
• השומה נשענת על עסקאות השוואה שמידת התאמתן לנכס מוטלת בספק.
• ההתאמות בין עסקאות ההשוואה לנכס הנישום אינן משקפות, לכאורה, הבדלים מהותיים.
• הנחות בדבר פוטנציאל בנייה, מימוש זכויות או מאפייני הקרקע מצריכות בחינה.
• קיימת מחלוקת מקצועית לגבי שיטת ההערכה או יישומה.
• המועד הקובע או חלופות השווי שנבחנו מצריכים בירור ביחס להזמנת השומה.

הבדיקה עשויה להסתיים במסקנה שהשומה סבירה, שקיימת טעות הניתנת לתיקון, או שיש בסיס מקצועי לבחינת השגה.

מחלוקת שמאית מבוססת אינה זהה לתחושה שהחיוב גבוה מדי. כדי לקדם השגה, יש להציג נתונים, ניתוח מקצועי ונימוקים שמאיים התומכים בעמדה החלופית.

דוגמה עקרונית: כיצד נתוני ההשוואה עשויים להשפיע על השווי?

נניח ששומה למגרש מגורים התבססה על עסקאות במגרשים סמוכים, אך חלק מהמגרשים ששימשו להשוואה נהנים מתנאי גישה נוחים יותר, מטופוגרפיה פשוטה יותר או מאפשרויות ניצול שונות.

בדיקה שמאית תבחן אם הבדלים אלה רלוונטיים לשווי הזכויות הנישומות ואם בוצעו התאמות מתאימות.

ייתכן שהבדיקה תצביע על צורך בהתאמות נוספות. ייתכן גם שההבדלים כבר הובאו בחשבון באופן סביר.

זוהי דוגמה תיאורטית בלבד, שאינה מתארת תיק שטופל במשרד ואינה מלמדת על תוצאה צפויה בהשגה.

מהי שומה נגדית לרמ״י?

שומה נגדית, המכונה בהקשר של הליכי רמ״י גם שומת השגה, היא שומת מקרקעין הנערכת מטעם בעל הזכויות או הגורם המבקש להשיג על השומה.

מטרתה להציג הערכה שמאית מקצועית ביחס לשווי שנקבע בשומת רמ״י, על בסיס הנתונים הרלוונטיים ומטרת ההערכה.

שומה נגדית אינה אמורה להסתפק בקביעה שהשווי גבוה מדי. עליה להציג תשתית מקצועית, לרבות בחינת הזכויות, המצב התכנוני, מאפייני הנכס, נתוני השוק ושיטת ההערכה.

במסגרת הליך השגה יש להקפיד על התאמת השומה הנגדית לחלופות השווי שהתבקשו בשומת רמ״י ועל הדרישות המקצועיות והדיוניות הרלוונטיות.

חשוב לזכור כי שומה נגדית היא חוות דעת מטעם בעל הזכויות. היא אינה החלטת הגורם המוסמך בהשגה ואינה מחייבת כשלעצמה את רמ״י.

האם בכל מקרה צריך שומה נגדית?

לא בהכרח.

כאשר מדובר בטעות מסוג שניתן לתקן במסגרת בקשה לתיקון טעות, ייתכן שהמסלול המתאים הוא פנייה ממוקדת בצירוף מסמכים תומכים.

כאשר המחלוקת עוסקת בשווי הקרקע ובהנמקה השמאית, עשויה להידרש שומת השגה מפורטת.

במקרים שבהם עיקר המחלוקת משפטי או נוגע לאופן חישוב עלויות פיתוח שהוכרו, ייתכן שנדרש מסלול בירור אחר.

לכן נכון להתחיל בזיהוי מהות המחלוקת לפני שמחליטים על היקף העבודה השמאית.

כיצד מגישים השגה על שומת רמ״י?

הליכי ההשגה על שומות רמ״י מוסדרים בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל ובנהלי הרשות. קיימים מסלולים שונים בהתאם לסוג הטענה, לשומה ולסכום דרישת התשלום.

המונח "ערעור על שומת רמ״י" נפוץ בשפה היומיומית, אולם בהליכים המנהליים הרלוונטיים נעשה שימוש בדרך כלל במונח "השגה".

בקשה לתיקון טעות בשומת רמ״י

בקשה לתיקון טעות מיועדת לסוגי טעויות מוגדרים, ואינה משמשת מסלול כללי לבחינה מחדש של כל מסקנה שמאית.

בהתאם להוראות רמ״י לבקשה לתיקון טעות בשומה, ניתן לבקש תיקון של טעות באחד מהנושאים הבאים:

1. טעות אריתמטית בתחשיב השומה.
2. הזכויות הקנייניות במקרקעין.
3. פרטי המקרקעין.
4. הנתונים הפיזיים של המקרקעין.
5. המצב התכנוני החל על המקרקעין.

לדוגמה, אם בשומה נרשם שטח קרקע שאינו תואם את נתוני הנכס, עשויה להיות הצדקה לבדוק הגשת בקשה לתיקון טעות, בצירוף אסמכתאות מתאימות.

הבקשה נבחנת במסגרת רמ״י. כאשר נמצא כי נפלה טעות, עשוי להינתן תיקון לשומה או להידרש עריכת שומה חדשה, בהתאם להוראות ולנסיבות המקרה.

השגה שמאית על שווי הקרקע

כאשר קיימת מחלוקת מקצועית בנוגע לשווי הקרקע שנקבע בשומת רמ״י, ניתן במקרים המתאימים להגיש השגה שמאית בצירוף שומת השגה ומסמכים נדרשים.

ההשגה מוגשת בהתאם להוראות רמ״י באמצעות השירות המקוון של אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים.

הגורם המוסמך לדון בהשגה נקבע, בין היתר, לפי סכום דרישת התשלום שהופקה בגין השומה:

במסך צר ניתן לגלול את הטבלה לרוחב.

אלו ספי המסלולים שנקבעו בהוראות שנבדקו, בכפוף להסדרי תחולה, חריגים והנחיות מעודכנות. המסלולים מפורטים בפרק 4.20 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל. סעיף 4.20.17 כולל הוראות יישום ומעבר, ולכן יש לברר איזה הסדר חל על התיק המסוים לפני בחירת הגורם שאליו פונים.

חשוב להדגיש שהסכומים מתייחסים לדרישת התשלום הרלוונטית, ולא בהכרח לשווי הנכס כפי שנקבע בשומה.

בנוסף, לשמאי הממשלתי הראשי קיימת סמכות להפנות השגות מסוימות לוועדת השגות עליונה כאשר מתקיימות הנסיבות שנקבעו בהוראות.

השגה על החלטה בהשגה קודמת

כאשר השגה נדונה בפני שמאי מחוזי והתקבלה החלטה, קיימת אפשרות להגיש השגה על אותה החלטה לוועדת השגות מחוזית בהתאם לתנאים ולמועדים החלים.

גם רמ״י עצמה רשאית להשיג על החלטת השמאי המחוזי.

חשוב להבחין בין השגה על השומה המקורית לבין השגה על החלטה שניתנה בהליך קודם. לא כל תיק מתחיל באותה ערכאה, ולא בכל מקרה קיימים אותם שלבי השגה.

טענות משפטיות וטענות הנוגעות לעלויות פיתוח

השגה שמאית אינה מיועדת להכרעה בכל מחלוקת המתעוררת מול רמ״י.

כאשר השאלה היא אם קמה חבות בתשלום, כיצד יש לפרש הסכם חכירה או מה משמעותה של החלטת מועצת מקרקעי ישראל, ייתכן שמדובר בטענה משפטית.

בהתאם לנהלי רמ״י, טענות משפטיות רלוונטיות נבחנות במסלול נפרד על ידי הגורמים המוסמכים ברשות.

גם טענה לגבי עלויות הפיתוח שהוכרו על ידי הרשות אינה זהה להשגה שמאית על שווי הקרקע כולל פיתוח. טענות כאלה נבחנות במסלול הייעודי להן.

לעיתים אותו מקרה כולל גם מחלוקת שמאית וגם טענה משפטית. במצב כזה חשוב לזהות את היחס בין הטענות ואת סדר בירורן, כדי שלא לנהל את המחלוקת במסלול שאינו מתאים לה.

מהם המועדים להגשת השגה על שומת רמ״י?

מועדי ההשגה הם חלק מהותי מההליך. הם משתנים לפי סוג הפנייה והאירוע שממנו מתחיל מניין הימים.

הטבלה מציגה את המועדים העקרוניים לפי סעיפים 4.20.12–4.20.15 בפרק 4.20 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל:

במסך צר ניתן לגלול את הטבלה לרוחב.

יש לשים לב להבדל בניסוח המקורות: דף השירות של רמ״י להגשת השגה מזכיר הן 60 ימים מיום שליחת המפרט הכספי והשומה והן 60 ימים ממועד המצאת השומה, בעוד קובץ ההחלטות מתייחס למועד ההמצאה או לתשובה לבקשה לתיקון טעות, לפי המאוחר. אין לראות בניסוחים אלה מועדים זהים לצורך חישוב המועד בתיק מסוים; יש לברר את ההוראה החלה ואת תיעוד המסירה.

במסגרת ההוראות קיימים גם הסדרים להארכת מועדים בנסיבות מסוימות.

המועד המדויק בכל תיק צריך להיבדק לפי המסמכים שנמסרו, אופן המצאתם, סוג השומה וההוראות החלות עליו. אין להניח שכל בקשה לתיקון טעות או פנייה אחרת מאריכה אוטומטית את המועד לכל הליך.

לפי דף השירות של רמ״י, טענה לעניין עלויות פיתוח וטענה משפטית שאינה משליכה על השומה אינן מקפיאות את מניין המועדים להשגה שמאית. לגבי טענה משפטית המשליכה על השומה, הדף מתייחס לאפשרות להגיש השגה שמאית בתוך 60 ימים מקבלת התשובה, בהתאם להוראות החלות.

אם התקבלה שומה, מומלץ לשמור את השומה, המפרט הכספי, הודעת המסירה וכל תיעוד הנוגע למועד קבלתם.

האם אפשר לבקש הארכת מועד?

קיימת אפשרות לבקש הארכת מועד במסלולים ובתנאים שנקבעו בהוראות. גם השירות המקוון של משרד המשפטים מאפשר להגיש בקשה להארכת מועד להגשת השגה.

עם זאת, אין זכות אוטומטית להארכה, ואין להניח שהגשת בקשה כזו משמרת את זכות ההשגה.

מי ששוקל להגיש השגה צריך לברר את המועד החל בעניינו ולא להסתמך על אפשרות עתידית לקבלת ארכה.

האם השגה על שומת רמ״י יכולה להגדיל את השווי?

כן.

בהליכי ההשגה הרלוונטיים, הגורם המוסמך רשאי לקבל את ההשגה או לדחותה, כולה או חלקה, להורות על עריכת שומה חדשה וכן להגדיל או להקטין את השווי שנקבע.

לכן הגשת השגה אינה הליך חד־כיווני שמטרתו בהכרח להפחית את השומה.

בדיקה מקדימה נועדה, בין היתר, לזהות את המחלוקות המקצועיות, לבחון את הנתונים התומכים בעמדת בעל הזכויות ולהעריך גם את אי־הוודאות הכרוכה בהמשך ההליך.

חשוב גם להבחין בין שינוי שווי הקרקע בשומה לבין השינוי הסופי בדרישת התשלום, שנקבע בהתאם לכללי העסקה והחיוב הרלוונטיים.

האם הגשת השגה מעכבת את התשלום לרמ״י?

לא בהכרח.

לפי ההסדרים הרלוונטיים, ניתן במקרים המתאימים לנהל הליך השגה לפני ביצוע העסקה ותשלום התמורה. במקרים אחרים ניתן לקדם את העסקה במקביל להשגה, בכפוף לתנאים שנקבעו.

בין ההסדרים הקיימים נכללת אפשרות, בנסיבות המתאימות, לשלם את מלוא סכום החיוב או לשלם 75% ממנו ולהעמיד ערבות בנקאית אוטונומית בגין היתרה, בהתאם לנוהלי הרשות.

לכלל זה קיימים חריגים ותנאים מיוחדים, בין היתר בסוגי עסקאות וחיובים מסוימים.

לפיכך אין להניח שעצם הגשת ההשגה מבטלת את חובת התשלום, דוחה אותה או מאפשרת להשלים כל עסקה ללא הסדרת התשלומים הנדרשים.

את התנאים לביצוע העסקה ואת ההשלכות הכספיות של המתנה לסיום ההליך יש לבדוק בנפרד.

כמה עולה להגיש השגה על שומת רמ״י?

הגשת השגה שמאית כרוכה באגרה בהתאם להוראות החלות.

לצד האגרה עשויות להיות עלויות מקצועיות הכרוכות בבדיקת השומה, בהכנת שומה נגדית ובטיפול השמאי בהליך.

העלות תלויה במורכבות הנכס, במספר חלופות השווי, בהיקף המחלוקת, בחומר הנדרש ובשלב ההליך.

אין סכום קבוע אחד שמתאים לכל תיק, ולכן נכון להבחין בין האגרה המשולמת לגורם המוסמך לבין שכר הטרחה עבור העבודה השמאית.

יש לברר את האגרה העדכנית ואת המסמכים הנדרשים לתשלומה לפי מסלול ההשגה לפני ההגשה.

אילו מסמכים כדאי להכין לפני בדיקת שומת רמ״י?

לצורך בירור ראשוני של שומת רמ״י, מומלץ לרכז ככל האפשר את המסמכים הבאים:

• שומת רמ״י המלאה, לרבות נספחיה וחלופות השווי.
• המפרט הכספי ודרישת התשלום שהתקבלו מהרשות.
• מסמכים המעידים על מועד המצאת השומה והמפרט הכספי.
• פרטי זיהוי הנכס, כגון גוש, חלקה ומגרש, ככל שקיימים.
• הסכם חכירה או מסמכים רלוונטיים לזכויות בנכס.
• תוכניות, היתרים, מדידות או מסמכים תכנוניים רלוונטיים הנמצאים בידי הפונה.
• התכתבויות קודמות עם רמ״י, לרבות בקשות לתיקון טעות והחלטות שכבר התקבלו.
• שומות או חוות דעת קודמות הקשורות לנכס, אם קיימות.

אין צורך להניח שכל המסמכים דרושים בכל מקרה. רשימת המסמכים הנדרשת לבדיקה ולהגשת השגה תיקבע לפי נסיבות התיק וההוראות החלות.

איך מתבצעת בדיקת שומת רמ״י במשרד עומר לוי?

משרד עומר לוי – שמאות מקרקעין מעניק שירותי בדיקת שומות רשות מקרקעי ישראל, הכנת שומות נגדיות וליווי שמאי במסגרת הליכי השגה, בהתאם לצורך.

העבודה מותאמת למאפייני הנכס, לסוג השומה ולמחלוקת שעל הפרק.

בירור ראשוני והגדרת מטרת הבדיקה

תחילה נבחנים סוג השומה שהתקבלה, מטרת החיוב, פרטי הנכס, השאלה שבעל הזכויות מבקש לברר והמועדים הרלוונטיים.

בשלב זה ניתן לבחון אם נדרשת בדיקה שמאית, אם מדובר בטענה מסוג אחר והאם קיימים נתונים ומסמכים המאפשרים להתקדם.

בדיקה מקצועית של השומה

בהתאם להיקף העבודה המוסכם, נבחנים נתוני הנכס, הזכויות, המצב התכנוני, הנחות השומה, גישת ההערכה ונתוני ההשוואה.

מטרת הבדיקה היא לברר אם קיים בסיס מקצועי למחלוקת ואם נדרשת חוות דעת שמאית נוספת.

הכנת שומה נגדית וליווי שמאי בהשגה

כאשר הממצאים מצדיקים זאת והמקרה מתאים להליך, ניתן להכין שומה נגדית או חוות דעת שמאית לפי הדרישות הרלוונטיות ולסייע בהצגת העמדה המקצועית במסגרת ההשגה.

ההכרעה בהשגה נתונה לגורמים המוסמכים, ולא לשמאי המקרקעין מטעם הלקוח.

משרד עומר לוי פועל כמשרד שמאות מטעם לקוחותיו ואינו מוצג כגורם המכריע בהשגות על שומות רמ״י.

עומר לוי הוא שמאי מקרקעין בעל רישיון מטעם מועצת שמאי המקרקעין, חבר בלשכת שמאי המקרקעין ובעל תואר ראשון בכלכלה בהתמחות בשמאות מקרקעין. המשרד מעניק שירותי שמאות מקרקעין בפריסה ארצית.

מה ההבדל בין שומת רמ״י לבין היטל השבחה?

שומת רמ״י ושומת היטל השבחה הן שני נושאים שונים, גם כאשר שניהם נוגעים לאותו נכס.

שומת רמ״י משמשת במסגרת עסקאות ופעולות מול רשות מקרקעי ישראל, בהתאם למערכת ההסכמית ולהחלטות ולנהלים החלים.

לעומתה, היטל השבחה הוא חיוב מכוח דיני התכנון והבנייה, הנובע מהשבחה תכנונית בתנאים הקבועים בדין, ומטופל במסגרת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

לכל אחד מהחיובים מסגרת מקצועית והליכית משלו. אין להניח שהמועדים או מסלולי ההשגה הנוגעים לשומות רמ״י חלים גם על היטל השבחה.

למידע נוסף ניתן לקרוא על היטל השבחה, בדיקת שומה והכנת שומה נגדית.

ומה לגבי שומות עמידר?

רמ״י ועמידר הן גופים שונים, ולא כל שומה הקשורה לעמידר כפופה להליכי ההשגה של רשות מקרקעי ישראל.

כאשר מתקבלת שומה במסגרת פעולה הקשורה לעמידר, יש לברר מיהו הגוף שהזמין את השומה, מהי מטרת ההערכה, מהו מקור החיוב ומהי המסגרת החלה על המקרה.

משרד עומר לוי מעניק גם שירותי שמאות הקשורים לעמידר, בהתאם לנסיבות המקרה. עם זאת, אין להסיק מזכות השגה הקיימת לגבי שומת רמ״י שקיימת זכות זהה לגבי שומה אחרת.

שאלות נפוצות על השגה על שומת רמ״י

קיבלתם שומת רמ״י ומעוניינים לבדוק אותה?

בדיקת שומה מקצועית מתחילה בהבנת מטרת השומה, הזכויות המוערכות, הנחות העבודה והנתונים שעליהם מבוססת הערכת השווי.

משרד עומר לוי – שמאות מקרקעין מעניק שירותי בדיקת שומות רמ״י, הכנת שומות נגדיות וליווי שמאי בהליכי השגה, בהתאם לצורך ולנסיבות המקרה.

ניתן לפנות למשרד, להעביר את השומה והמפרט הכספי שהתקבלו ולברר את אפשרות הבדיקה, היקף השירות והמועדים הרלוונטיים.

יצירת קשר עם משרד עומר לוי | לכל שירותי שמאות המקרקעין